부동산 경매관련 질문 > 쇼핑 Q&A

안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가  대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다. 시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요. 따라서, 네이버 지식인 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^  주요 질문에 대한 답변 및 주의사항  경매에 대한 지식과 경험이 부족한 경매 초보시라면, 굳이 본인이 아니더라도 가급적 전문가를 통해 보다 안전한 부동산 취득의 기회로 삼으시는 것이 좋습니다.    해당 물건의 안정성 및 입찰여부, 적정입찰가는 추가조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성 등 제반내용을 확인 후 판단해야 하는 사항으로서 현재로서는 답변에 제한이 있는 점 양해 바랍니다.  또한, 기본 서류를 통한 1차권리분석을 토대로 해당 물건이 안전하다, 입찰해도 괜찮다 라는 식의 답변에 현혹되지 않으시도록 주의하시기 바랍니다. 
  이미 2회나 유찰 된 덕에 상당히 많은 문의가 있는 사건 입니다. 
  우선... 
  1. 법원현황조사 시 폐문부재, 진술 거부 등으로 인해 임대차 및 점유관계를 확인할 수 없는 경우, 집행관은 해당 주소지의 주민등록을 열람하여 소유자 외 세대가 존재할 경우 이를 형식적 으로 임차인 으로 분류합니다.  즉, 당사자내역 상 "임차인" 이라는 것이 "실제 임대차관계가 성립하는 임차인" 을 의미하진 않습니다. 
  2. 허나, 해당 사건과 같이 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력 성립 여지가 존재하는 만큼 해당 전입자에 대한 임대차 및 점유관계와 그에 따른 대항력 유무에 따라 낙찰자의 추가인수대상 이 달라질 수 밖에 없는... 해당 사건의 핵심이자 가장 큰 위험요소에 해당하는 내용 이라는 건 분명한 사실 입니다.  즉, 이러한 핵심정보 는 기본 서류 검토만으로 판단도 불가능하지만, 설령 알아도 인터넷 상에서 절대 답변하지 않습니다. 
  3. 해당 사건과 같이 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토를 통해 해당 전입자에 대한 임대차 및 점유관계를 확인할 수 없는 경우에는...  이를 확인하는 방법에 있어 왕도 란 있을 수 없습니다.  현황조사 시 해당 세대를 직접 방문하여 해당 전입자와의 면담을 하거나... 이웃 주민, 관리사무소 등을 탐문하고, 채권자와의 면담 등의 추가적인 조사를 통해 확인 해야 하는 것이 유일한 확인 방법이며, 현업 경매전문컨설턴트 인 본인 역시도 실무에 있어서 이와 같은 과정을 통해 확인을 하게 됩니다. 
  4. 이러한 과정을 통해 임대차 및 점유관계를 확인하고 이 결과에 따라 입찰여부를 판단해야 하며, 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력 성립 여지가 존재하는 만큼, 해당 전입자가 임대차 및 대항력을 주장할 경우 임대차 및 대항력이 성립하지 않음을 입증하고 명도를 구해야 할 책임은 낙찰자에게 있으므로 반드시 이에 대한 계획의 사전 수립 역시 필요하다는 점 명심하시기 바랍니다.  즉, 이래저래 해서 임대차 및 대항력이 성립하지 않을 것 같다~~ 라는 막연하고 근거없는 추정만으로 입찰에 참여할 경우 2018.10.18 낙찰을 받았다가 대금미납으로 인해 입차보증금을 몰수당한 종전 낙찰자와 같은 손실을 초래할 수 있다는 점 명심하세요^^   해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한  1 차 권리분석에 불과하므로 ,  이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다 .  따라서 ,  해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며 ,  해당 물건에 대한 안전성 ,  입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계 ,  추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다 .  경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다 .  그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다 .  대법원경매 상담 .  컨설팅 ( 대행 )  문의 .  [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]  답변 채택 시마다 적립되는 네이버 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.          # 경매 # 권리분석 # 수원시 # 장안구 # 송죽동 # 수원아너스빌위즈 # 2018타경4931             13시간 전

안녕하세요 ?  부동산 경매에 관한 친절한 상담과 법원경매 매수신청대리 ( 등록번호  01-18-19) 를 전문으로 하는 예스옥션  http://yesauction.modoo.at/  대표 김명석입니다 .  최근  < 경매초보도 특수물건 한다 > 라는 책을 발간하기도 했습니다 .  http://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=13341876  임차인 최기봉은 보증금이  5000 만원입니다 .  대항력이 없으므로 낙찰자가 신경 쓸 일은 없습니다 .  그 외 선순위전입자 김남식은 소유자의 배우자입니다 .  임차인이 아니므로 이또한 신경 쓰지 않아도 됩니다 .  법원의 현황조사서 및 매각물건명세서 그리고 세대열람내역서를 참조하면 됩니다 .    더 궁금한 사항은  네이버카페  < 유쾌명쾌 부동산경매 >  http://cafe.naver.com/reauc 에 들어오셔서 문의해도 됩니다 .  또한 휴대폰에서 팟빵이라는 어플을 깔고  제가 진행하는  < 부동산경매 ,  초보가 고수되기 >  오디오 방송을 들어보시길 권합니다 .  무료입니다 .  http://www.podbbang.com/ch/13634                    9시간 전