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2025년 10월 15일 부동산 규제 주요내용 총정리

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주요 규제 내용

1. 규제지역 확대

  • 지정 지역: 서울 전역과 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남(3개 구), 수원(3개 구), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시에 지정되었습니다. 기존 규제지역이었던 서울 4개 구에서 서울 전 자치구로 확대되었습니다.
  • 대상 주택: 아파트뿐만 아니라 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택까지 포함됩니다.
  • 적용 시점:
    • 조정대상지역 및 투기과열지구: 2025년 10월 16일(목)부터 적용됩니다.
    • 토지거래허가구역: 2025년 10월 20일(월)부터 2026년 12월 31일까지 적용됩니다. (공고일로부터 5일 후 효력 발생)

2. 대출 규제 강화

  • 무주택자 대출 한도: 규제지역 내 무주택자의 경우, LTV(주택담보대출비율)가 40%로 변경됩니다.
  • 15억 초과 주택 대출 한도: 15억 원 초과 주택에 대한 대출 한도가 2억 원에서 4억 원으로 줄어듭니다.
    • 최대 대출 가능 금액은 주택 가격, LTV 40%, 그리고 상기 한도 중 가장 낮은 금액으로 결정됩니다.
  • 신용대출 규제: 1억 원 초과 신용대출자는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 금지됩니다.

3. 세제 및 기타 규제

  • 취득세 중과: 규제지역으로 지정됨에 따라 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%의 취득세가 중과됩니다.
  • 양도소득세: 규제지역 내 다주택자는 양도세가 중과되며, 장기보유특별공제가 전면 배제됩니다. (내년 6월까지 한시적 연장 가능성 있음)
  • 1주택자 비과세 요건: 규제지역의 경우, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해 2년 보유 요건 외에 2년 거주 요건이 추가됩니다.
  • 기타: 매입임대 종합부동산세 합산배제, 재개발·재건축 조합원 지위 양도 제한, 재당첨 제한 등이 적용됩니다.

기존 계약자 및 향후 전략

  • 기존 계약자: 2025년 10월 15일까지 계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우, 기존 규제가 적용됩니다. 대출의 경우 10월 15일까지 대출 서류를 제출해야 이전 규제를 적용받을 수 있습니다.
  • 무주택자: 규제지역 확대는 무주택자에게 급매물이나 저가 매물 등장의 기회가 될 수 있습니다. 자금 여력이 있다면 진입을 고려해볼 시점일 수 있습니다.
  • 주택 보유자: '갈아타기' 전략이 중요하며, 새로운 투자 전략이 필요합니다.
  • 시장 흐름: 규제를 피한 외곽 지역으로 수요가 이동하거나 일부 풍선 효과가 나타날 수 있습니다. 시장 흐름을 읽는 것이 중요합니다.

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