[부동산맛동산] 야 부동산도 가치투자가 있냐? ㅋㅋㅋㅋㅋ > 보험 Q&A

안녕 FM주겔 친구들, 부동산맛동산이야

우선 기존에 쓴 글들 먼저 소개할께

[부동산맛동산] 부동산 투자에 대해 https://www.fmkorea.com/3009658773

[부동산맛동산] 레버리지의 활용 https://www.fmkorea.com/3010195945

오늘 내가 얘기하고 싶은 주제는, 주거용 부동산 가치투자의 구체적인 방법 이야.

사실 몇몇 펨코친구들이 의문을 제기했거든, "거창한 투자철학만 번지르르, 그래서 닌 부동산 투자 구체적으로 어떻게 한다는 건데?"

그래서 난 20-30대 착한 펨코친구들에게 도움도 주고 추천도 받고 싶어서, 내가 최근에 직접 투자/진행했던 물건을 보여줄까 해.

* 투자물건 :

난 흔히 부동산의 대표적인 투자라고 언급되는 아파트 갭투자는 5년동안 몇 번 안했고, 

대부분의 주거용 투자는 긴 호흡을 바라보는 가치투자로 진행 해왔어.

우선, 투자물건부터 보여줄께.

내가 7800만원에 낙찰받은 빌라야. 서울시 동작구에 소재하는 1991년 준공된 낡은 반지하 빌라.

어휴, 듣기만 해도 끔찍하지?

낡은 반지하 빌라는 경매인들 사이에서도 기피대상 물건이야. 환금성이 떨어지고 낡아서 바로 세입자 구하는것도 골치아프거든.

하지만 내 투자철학에는 맞는 물건이야.

현재 가치보다 싸게 살 수 있는가

투자금이 적게 들어가는가

시간이 내편인 물건인가 & 향후 가치는 어떠한가

* 현재 가치보다 싸게 살 수 있는가?

경매로 나오는 서울 아파트들은 2020년 현재 감정가의 100%를 거의다 넘겨서 낙찰되고 있고, 빌라들 역시 대부분 90%에 육박해.

경매감정가가 반드시 시세의 기준이 되진 않지만, 우선 지난 2-3년간 부동산의 열기가 후끈했던만큼 막 시세의 70%대로 낙찰받기는 어려운 시장인 점을 감안해줘.

하지만 또 경매라는 특성상, 경쟁자가 적으면 적을수록 시세보다도 더더욱 낮은 가격에 낙찰되는 현상이 일어나.

이런 뜨거운 부동산 시장에서도, 내가 이런 물건을 71%로 낙찰을 받을 수 있는 이유야. 

결론 : 현재 부동산 시장의 추세에 맞지 않고 일반 투자자들에게 외면을 받기 때문에 시세보다 매우 낮은 가격에 낙찰이 가능

* 투자금이 적게 들어가는가 ?

낙찰금액 : 7800만원

은행대출 : 6300만원 (요건은 사업자대출로 80%, 2019년 말까지는 개인 누구나 80% 가능했지)

초기투자금액 : 1500만원 

인테리어 : 400만원

총 투자금액 : 1900만원 (취득세나 등기비용, 2개월간의 대출이자비용은 크지도 않고 복잡해지니 여기서는 제외할께)

낙찰 2개월안에 인테리어 마치고, 전세입자와 계약했어.

전세금액 : 1.2억 

투자금 1900만원 전액 회수에 걸린시간 : 2개월

그 2개월만의 단기수익 : 3800만원

전세금은 나중에 돌려줘야 하는건데 왜 수익으로 넣냐고 물어볼까봐 부연설명할께.

이 물건은 2018년에 1.2억에 매매되었었고, 부동산에서는 지금 시세를 1.4억정도로 보고 있어.

서울 도심지라 거주 실수요가 충분하고, 이번 분양한 상도동 롯데캐슬 1000세대가 들어오는 지역이라,

향후 전세가격도 오르면 올랐지 떨어지기는 힘든 상황이야.

결론 : 투자금 빠른 회수 가능 (1900만원 2개월만에 회수 가능. 단기 수익은 보너스)

* 시간이 내편인 물건인가? (가치투자)

이 물건은 7호선과 9호선이 인접한 주요 입지의 서울 빌라로,

도심지 투자이기 때문에 마음 편하게 먹고 오래 가져가도 땅의 가치는 오를 물건이라고 봤어.

또한, 서울 1억대 빌라는 부동산 싸이클을 거의 타지 않아 침체기에도 버티기가 용이하지.

그리고, 1991년 준공이니 벌써 40년 됐지?

만약 8-10년안에 재개발 얘기가 나온다면, 프리미엄은 최소 1-2억, 조합설립시 3-4억 정도로 매매될 물건들이야 (현재 청량리, 신림, 홍은, 창동 재개발 프리미엄 기준)

결론 : 시간은 무조건 내편이다 

정리할께, 

시세보다 싸게 살 수 있고, 

투자금이 적게 들고 회수가 빠르며, 

보유리스크가 적고,

가치는 시간이 지날수록 증가한다.

나름 로우리스크, 하이리턴이지 않아?

이 기준에 부합하기 때문에 이 물건에 투자를 결정했었어. 

참고로, 난 2015년-2017년에 이런식으로 사람들이 기피하던 입지좋은 낡은 반지하 빌라를 집중적으로 공략했었고, 

2020년 지금은 주거용 투자는 많이 안 하고, 토지, 특수물건, 무인사업 위주로 투자하고 있어.

위 물건 예시는 그냥 많은 부동산 투자 방법 중, 진입장벽이 낮은 한가지 예시용으로만 봐줘, 

부동산 영역의 투자에는 수백가지 방법이 있으니까.

우리 착한 20-30대 펨코 친구들아 (나도 30대;)

다들 먹고살기 힘들겠지만 힘내고, 윗글이 초보투자자들이 자신만의 투자기준을 잡는데에 조금이나마 도움이 됐으면 좋겠어.

그리고 제일 중요한거 빼먹을 뻔 했다, 

앞으로도 주기적으로 FM주식겔에 글 좀 쓰려는데,

요즘은 많이 못하지만 나 진성 FM 빠돌이였거든? 아래 스샷으로 추천 좀 구걸해도 돼? ㅋㅋ

플레이시간 위로좀 ㅠㅜ