지난주에 서울에서 아는 언니 집을 봤는데, 구하던 전셋집 2개 다 낙찰이 안 됐대요. 보증금이 계속 올라가고 구할 수 있는 물건 수도 확 줄었다고. 요즘 부동산 시장에서 자주 듣는 말이 “미친부동산”인데, 사실 이건 부동산 중개 서비스 “미부”를 말하기도 하지만, 동시에 “부동산 시장이 미쳤다”는 뜻으로도 쓰여요. 둘 다 맞는 표현인 듯.
아무튼 최근 몇 개월간 서울 부동산 시장을 보면, 정말 뭔가 이상하다고 느껴집니다.
한줄 요약: 미친부동산 시장에서 현금이 마르면서 갈아타기 매수자가 사라지고, 신도시와 비조정지역이 수요 대체지로 주목받고 있습니다.
전세가 진짜 사라지고 있다
서울 아파트 전세 거래가 정말 줄고 있어요. 2025년 9월에는 1만 2,160건이 거래됐는데, 2026년 9월에는 6,325건으로 뚝 떨어졌거든요. 거의 48% 줄어든 거예요.
(이게 다 통계라고 하기엔 좀 충격적인 수치라서 한 번 더 확인했어요.)
그런데 흥미로운 건, 전세 거래가 줄어든 만큼 월세로 옮기는 사람들이 늘고 있다는 거. 2026년 1~8월 기준으로 서울 아파트 임대차 중 월세 비중이 52.3%에 도달했습니다. 작년 같은 기간은 44%였거든요. 8.3%포인트가 올라간 셈이죠. 아 근데, 이게 단순하게 “사람들이 월세로 옮겨가고 있다”는 뜻만은 아니에요. (그럴 리 없지. 왜냐면 현금이 말라가고 있으니까.)
심리가 꺾였다기보다는 자금이 말랐기 때문이다
부동산 투자금의 종류는 크게 3가지예요. 첫째, 무주택에서 1주택으로 가는 사람들. 둘째, 이미 1주택이 있는데 더 좋은 곳으로 갈아타려는 사람들. 셋째, 1주택에서 2주택 이상으로 넘어가려는 사람들.
금리가 올라갈 때 제일 타격을 받는 그룹은? 2번. 갈아타기 매수자들이에요. 왜냐면 갈아타기 매수자들은 보통 주식, 비트코인, 사내대출 같은 개인투자 자산으로 목돈을 만들었거든요. 금리가 오르는 기간에 맞춰 유동성이 빠지기 시작했어요.
현금이 마르기 시작했다.
유동성 지표도 그걸 증명해요. M2는 9%대에서 7.2%로 뚝 떨어졌거든요. 그러면 어떻게 될까? 갈아타기에 보태려던 꿈이 사라진 거예요. 상급지의 수요가 줄어들다 보니 급매가 나와도 관망세로 돌아선 거고.
가격이 많이 내려와도 쉽게 다시 올라가지 못하는 이유가 바로 이것입니다. 심리가 꺾였다기보다는, 자금이 말랐기 때문이다.
국장, 마장, 강남 할 것 없이 하락 중인 상태인데, 갈아타기 수요는 제한적일 수밖에 없어요. (나만 이런 생각을 할까?) 연쇄적으로 매도를 해야 매수를 할 텐데, 매도를 내놓아도 쉽지 않을 확률이 큼.
2025년 3분기 기준으로 GDP 대비 가계부채 비율을 보면, 한국은 89.4%, 일본은 61.1%입니다. 한국의 가계부채 비율이 약 28.3%포인트 높은 수준이에요. 이 숫자만 보면 한국 부동산이 일본보다 더 위험해 보이지만, 꼭 그렇게 단순하게 볼 수는 없습니다. 중요한 건 부채의 종류, 금리 구조, 소득 수준, 그리고 대출 규제의 강도가 모두 다르다는 거예요. 특히 금리 인상 시 현금 유동성이 감소하면, 대출을 많이 이용해 집을 산 사람들의 자산 상황이 크게 달라질 수 있습니다. 미친부동산 시장의 미래를 예측할 때는 단순히 가계부채 비율만 보는 것이 아니라, 그 빚을 감당할 수 있는 현금 흐름과 대출 환경을 함께 봐야 합니다.
그럼 신도시와 비조정지역이 뜨고 있다
그럼 사람들은 어디로 눈을 돌릴까? 신도시와 비조정지역이에요.
부천, 인천 부평, 의정부, 경기 광주, 산본 같은 서울과 최대한 가까운 곳들. 왜? 무주택이면서도 생초가 아닌 분들은 주담대만으로는 안 되니까 비조정지역으로 들어갈 수밖에 없거든요. 대출이 잘 나오는 곳을 찾아가는 거죠.
신도시 아파트 단지들도 요즘 핫한데, 단지 간에 평면이나 옵션, 위치에 따라 가격 격차가 심한 편이에요. 동일 가격대 내에서도 선택지가 많다는 뜻인데, 이게 의외로 중요합니다. 지역의 수급이 어떻게 변하는지를 살펴보는 것이 중요하기 때문이에요.
최근에는 부동산 중개/컨설팅 서비스를 찾는 사람들이 늘고 있어요. 개인의 예산과 조건에 맞는 맞춤형 매물을 검색하고 거래를 지원하는 서비스 말이에요. (근데 미부는 일본 부동산도 취급하니까 해외 구매를 고려하는 사람들에게는 좋은 옵션인 듯.)
일본 사례, 한국은 정말 다를까
일본의 부동산 버블 붕괴를 공부해본 사람들이라면 알 거예요. 가계부채가 얼마나 위험한지. 그런데 생각해보니 우리나라 가계부채가 일본보다 훨씬 높다는 게 충격적이었어요.
꼭 그렇게 단순하게 볼 수는 없습니다만, 숫자는 무섭긴 하네요. 한국의 가계부채 비율이 일본보다 28.3%포인트나 높다니까요. 물론 부채의 종류, 금리, 소득, 자산 구조가 다르긴 하지만.
아무튼 대출환경이 완화되면 구매력이 다시 커질 수 있습니다. 그때까지 기다려야 할까?
자주 묻는 질문
전세난이 집값을 올릴까요?
전세난은 일부 지역의 매매가격 상승 압력이 될 수 있지만, 집값 상승을 보장하는 것은 아닙니다. 중요한 건 대출 규제, 소득 대비 원리금 부담, 지역의 입주 물량 등 여러 변수가 함께 움직여야 한다는 거예요.
신도시가 정말 대체지가 될까요?
네, 현재 금리 인상기에는 신도시와 비조정지역이 수요 대체지로 주목받고 있습니다. 특히 비조정지역은 주담대 대출한도가 높아서 금리 인상기에 더 매력적으로 느껴져요.
미부 같은 중개 서비스를 꼭 써야 할까요?
부동산 중개 서비스는 이제 거의 필수가 된 듯해요. 개인의 예산과 조건에 맞는 맞춤형 매물 검색과 거래 지원이 복잡해진 미친부동산 시장에서 정말 중요한 역할을 하고 있거든요.
“걷자 나물아”라는 표현처럼, 그냥 시간을 기다려야 할까? 아니면 지금 움직여야 할까? 꼭 그건 아닌 것 같아요. 지금은 정보 수집과 지역 분석에 집중하는 게 현명할 것 같습니다.